Podstawowe informacje
Temat zbycia nieruchomości w powszechnej świadomości społeczeństwa wydaje się dość łatwy i prozaiczny. Wiele osób uważa, że wystarczy udać się do notariusza, podpisać akt notarialny i proces zbycia nieruchomości można uznać za zakończony. Niemniej jednak praktyka pokazuje, że zbycie nieruchomości wiąże się z wieloma czynnościami urzędowymi, a czasami z ograniczeniami stawianymi przez ustawę (w szczególnie w zakresie tzw. nieruchomości rolnych). Warto zatem przyjrzeć się bliżej temu oczywistemu z perspektywy wielu osób zagadnieniu.
Aby sprzedać nieruchomość, nie wystarczy abyśmy oznajmili przed notariuszem że jesteśmy właścicielami danej nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości bowiem wiążę się z przedłożeniem, przed sporządzeniem aktu notarialnego, określonych zaświadczeń i dokumentów świadczących, przede wszystkim o rodzaju danej nieruchomości, jej przeznaczeniu, powierzchni, a także statusie prawno – podatkowym. Z tego względu osoby zamierzające zbyć nieruchomość muszą udać się do urzędów organów administracji publicznej, celem zgromadzenia następujących dokumentów:
- Odpisu z księgi wieczystej lub wskazania jego numeru. Z księgi wieczystej notariusz może zweryfikować status prawny nieruchomości, informacje o właścicielu danej działki, a także o ograniczonych prawach rzeczowych ujawnionych w księdze wieczystej.
- Wypisu z rejestru gruntów. Zawiera on tabelaryczne przedstawienie informacji dotyczące danej działki, budynku bądź lokalu. W przypadku gdy na danym obszarze nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to właśnie wypis będzie decydował o przeznaczeniu danej działki.
- Informacja o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, bądź jego braku. Jest to dokument wydawany w urzędzie gminy w formie zaświadczenia.
- Informacja o tym, czy nieruchomość jest lub nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu oraz że jest lub nie jest objęta decyzją starosty, w której określił zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydawana w Starostwie Powiatowym. Jest to bardzo istotny dokument, bowiem gdyby działka była objęta decyzją starosty, to Skarb Państwa posiada prawo pierwokupu.
- Zaświadczenie o objęciu bądź nie objęciu nieruchomości obszarem rewitalizacji.
- Dokumenty świadczące o tym, iż zbywający jest właścicielem nieruchomości (np. umowa sprzedaży, akt poświadczenia dziedziczenia, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku).
Ponadto w niektórych przypadkach, zbywający będzie zmuszony zgromadzić następujące dokumenty:
- W sytuacji gdy dla nieruchomości będzie zakładana księga wieczysta, należy uzyskać wyrys z mapy ewidencyjnej z rejestru gruntów.
- W sytuacji sprzedaży nieruchomości nabytej wskutek dziedziczenia, należy uzyskać zaświadczenie z Urzędu Skarbowego, które potwierdza, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony, bądź nabycie było zwolnione z podatku, czy też zobowiązanie podatkowe wygasło skutek przedawnienia.
Osobną kwestią jest zbycie nieruchomości rolnej. W takim przypadku istnieją istotne ograniczenia przewidziane przez przepis, szczególnie jeśli chodzi o nieruchomość większą o 1 hektar. W takich przypadkach poza wyżej wymienionymi dokumentami, w niektórych przypadkach będziemy zmuszeni też uzyskać zgodę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa wydawaną w formie decyzji administracyjnej.