Jak komornik wycenia nieruchomość przed jej zlicytowaniem?
Stwierdzenie, że komornik dokonuje wyceny nieruchomości przed jej zlicytowaniem jest pewnym skrótem myślowym, niemniej jednak wprost wynika to z przepisu kodeksu postępowania cywilnego. W rzeczywistości zanim nieruchomość trafi pod młotek należy oszacować jej wartość. Służyć to ma ustaleniu wartości nieruchomości, a tym samym ustaleniu ceny wywoławczej nieruchomości, zanim przystąpi się do jej sprzedaży. Osobą, która dokonuje opisu i oszacowania, czyli dokonuje wyceny nieruchomości jest rzeczoznawca majątkowy działający na zlecenie komornika. Jak wycenią się taką nieruchomość i dlaczego jest to ważne?
Rzeczoznawca działający na zlecenie komornika, zanim ustali wartość nieruchomości podejmuje szereg czynności, na przykład badanie księgi wieczystej, ocena stanu fizycznego nieruchomości, jej położenie. Kolejno rzeczoznawca porównuje ceny transakcyjne umów sprzedaży nieruchomości podobnych. Innymi słowy, rzeczoznawca dokonuje porównania cen za jakie były sprzedawane podobne nieruchomości do nieruchomości, która ma zostać sprzedana na licytacji komorniczej.
Po przeprowadzeniu stosowanej analizy, rzeczoznawca sporządza operat szacunkowy, czyli nic innego jak opinię, w której opisuje nieruchomość oraz podaje jej wartość. Wartość, czyli kwota wyliczona przez rzeczoznawcę powinna odpowiadać wartości rynkowej tejże nieruchomości. Innymi słowy, wartość oszacowania nieruchomości powinna odpowiadać kwocie za jaką moglibyśmy taką nieruchomość sprzedać na tak zwanym wolnym rynku.
Kluczową dla dłużnika kwestą jest właśnie wycena nieruchomości albowiem kwota podana w operacie szacunkowym stanowić będzie podstawę do obliczenia kwoty wywoławczej nieruchomości. Najprościej posłużyć się przykładem. Nieruchomość została oszacowana przez rzeczoznawcę na kwotę 600.000 zł. Na pierwszej licytacji kwota wywoławcza stanowić będzie 3/4 kwoty oszacowania, czyli 450.000 zł. Na drugiej licytacji będzie to 2/3 wartości oszacowania, czyli 400.000 zł.
W związku z powyższym, przypilnować należy, aby nieruchomość została właściwie wyceniona przez rzeczoznawcę. Jeśli mamy zastrzeżenia co do wyceny możemy taką wycenę zaskarżyć. Na zaskarżenie opisu i oszacowania, czyli wyceny mamy dwa tygodnie, liczone od dnia jego ukończenia! W zawiadomieniu dłużnika o przystąpieniu do opisu i oszacowania, komornik powinien zawrzeć informację do kiedy taki opis i oszacowanie ma zostać sporządzony. Nie zmienia to faktu, że będzie to data końcowa a opis i oszacowanie może być złożony do komornika wcześniej. Konieczna jest zatem czujność aby nie przegapić terminu do ewentualnego zaskarżenia wyceny nieruchomości, co może pozwolić na uzyskanie jak najlepszej ceny za podlegającą sprzedaży nieruchomość.