Zaskarżenie opisu i oszacowania
Protokół z opisu i oszacowania jest sporządzany przez Komornika na podstawie operatu szacunkowego, z kolei który jest sporządzany przez biegłego. Jest to kluczowa czynność w trakcie egzekucji z nieruchomości zmierzająca do wyceny wartości zajętej nieruchomości. Niemniej jednak, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 950 Kodeksu cywilnego, uczestnicy postępowania egzekucyjnego (w tym oczywiście dłużnik) mogą zaskarżyć sporządzony przez komornika opis i oszacowanie nieruchomości w formie skargi na czynności komornika. Skarga musi zostać wniesiona terminie dwóch tygodni dnia ukończenia opisu i oszacowania (nie zaś jego doręczenia). Co do zasady skarga na opis i oszacowanie jest składana, aby przedłużyć egzekucje z nieruchomości. Niemniej jednak, dłużnik powinien zadbać o to aby podnieść zarzuty, które mogą osiągnąć skutek w postaci ponownego oszacowania nieruchomości.
Zarzuty formalne
Mimo że opis i oszacowanie jest sporządzane przez Komornika na podstawie operatu szacunkowego wydawanego przez profesjonalistę w zakresie wyceny nieruchomości, nie rzadko zawiera on wiele wad. Przepisy zarówno Kodeksu postępowania cywilnego (w szczególności art. 947), ustawy o gospodarce nieruchomościami jak i Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, zawierają wiele reguł, których biegli są zobligowani przestrzegać w sporządzanych przez siebie operatach szacunkowych.
Przede wszystkim dłużnik powinien uważnie przeanalizować kwestie formalne związane z operatem szacunkowym. W szczególności dotyczy to kwestii opisu nieruchomości. Nie rzadko zdarza się że opis nieruchomości jest lakoniczny, ogólny, a nawet niedokładny (np. brak opisu niektórych budynków znajdujących się na nieruchomości gruntowej). Biegły bowiem powinien dokładnie oznaczyć:
- Nieruchomość, jej granice, a w miarę możności jej obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów.
- Budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem.
- Osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki.
- Sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika. Warto zwrócić w tym miejscu uwagę, że zarówno doktryna jak i orzecznictwo sądów powszechnych opowiada się za tym, iż chodzi o rzeczywisty sposób korzystania z nieruchomości, nie zaś ten który wynika np. z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Brak dokładnego oznaczenia elementów w operacie szacunkowym, a następnie zaś w protokole opisu i oszacowania stanowi naruszenie, które powinno być przedmiotem skargi. Lakoniczne oznaczenie nieruchomości, bowiem może wpłynąć następnie na zaniżenie wartości nieruchomości przez biegłego.
Zarzuty w zakresie wyceny nieruchomości
Przede wszystkim jednak przedmiotem skargi winien być proces wyceny nieruchomości. Do oszacowania ceny nieruchomości biegły przyjmuje jedną z metod szacowania nieruchomość (najczęściej jest to metoda porównawcza). Biegły jednak powinien uzasadnić dokładnie wybór metody szacowania . Brak zaś wyjaśnienia motywów wyboru danej metody również powinien być przedmiotem skargi.
Ponadto Dłużnik powinien zwrócić uwagę czy biegły w operacie szacunkowym dostatecznie wyjaśnił kryteria wyboru nieruchomości podobnych do analizy porównawczej. Co więcej biegły jest zobowiązany również do zaktualizowania cen nieruchomości podobnych i podania kryteriów ich aktualizacji.
Dobrym pomysłem jest również, aby Dłużnik zbadał lokalny rynek nieruchomości. Dzięki temu może „zorientować” się jak wyglądają ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości, będącej przedmiotem egzekucji. W przypadku bowiem gdyby dłużnik zweryfikował, iż ceny te są co do zasady wyższe, aniżeli ta znajdująca się w operacie szacunkowy, dłużnik powinien również podnieść to w skardze (z podaniem przykładowych oferta nieruchomości)/